아파트 투자는 사이클이다ㅣ이현철ㅣ희망을 잃지 말자

부동산 불패, 강남 불패, 부동산은 결국 우상향한다는 잘못된 믿음이 오히려 투자자를 곤경에 빠트릴 수 있다는 걸 인식하는 것부터가 부동산 공부의 첫걸음이자 아파트사이클을 받아들일 수 있는 기본.

 

영원한 상승도 없으며 영원한 하락도 없습니다. 단, 부동산 시장은 주식 시장과 달리 상승의 단꿈도 길지만 하락의 늪 또한 길고 깁니다.

 

버스는 또 옵니다. 기회는 또 옵니다. 투자는 2, 3년 하고 끝나는 게 아닙니다. 투자는 전 인생에 걸쳐 하는 것입니다. 조급하면 실패할 수밖에 없습니다. 유연한 프레임을 지녀야 합니다. 모두가 뛰어드는 꼭지가 아닌, 하락장의 기회에 아파트를 사야 합니다. 투자 성공의 씨를 뿌릴 수 있는 최적의 시기는 하락장의 한복판인 겨울입니다. 그때는 아무도 씨를 뿌리지 않고, 아무도 집을 사지 않습니다. 대중과 똑같이 행동하면 대중과 똑같은 삶을 살 수밖에 없습니다. 대중은 부자가 아닙니다.

 

부동산이든 주식이든 그 어떤 분야를 막론하고 겸손을 배우지 않으면 결국 나의 거만함에 대해 시장이 꼭 되갚아 주기 마련입니다. (겸손은 보험이다)

 

제가 부동산 사이클 예측의 기준으로 심리, 전세가, 분양, 정책을 말하는 건 이 요소들이 상승장이든 하락장이든 시장 예측의 지표로 삼을 수 있을 만큼 일관된 영향을 미치기 때문입니다. 이 네 요소를 평소 주의 깊게 살피면 상승장이 시작될지, 하락장이 시작될지 누구나 판단할 수 있습니다. (이 분이 생각하는 우리나라 부동산의 키팩터는 이렇게 4가지구나!)

 

하락장을 경험하지 못한 분들은 얼마라도 깎아서 급매로 내놓으면 집이 팔릴 거라고 쉽게 생각하곤 합니다. 분명히 말씀드리지만 하락장에서 아파트를 파는 건 상승장에서 분양가 상한제가 적용된 로또 청약에 당첨되는 것만큼 어렵습니다. (NFT 생각해보면^^)

 

하락장의 시기에 묵묵히 인내하며 현금을 모으다가, 상승의 초입에 '우리도 언젠가 돈 많이 벌면 저런 아파트에서 살 수 있겠지?' 했던 집을 찾아가서 매수를 문의하면 됩니다. 그때는 취득세도 바닥 수준일 것이고, 정부에서는 집을 사라고 나팔을 불고 있을 테니까요. 그래도 태반이 팔짱 끼고 안 살 테니 여유 있게 선택할 수 있습니다. 금리나 대출 조건도 상승장에 비하면 훨씬 좋은 조건일 게 분명하죠.

 

결혼이나 신혼집 마련 등 생애 전환기에서의 악연과 결핍이 오히려 투자의 세계에 눈을 뜨게 만드는 셈입니다. 안정적인 삶을 누리다 보면 굳이 변화의 필요성, 리스크가 있는 투자에 도전할 필요를 느끼기 어렵습니다. (여러 성공한 사람들 왈 만약 내 월급이 n00만원만 됐어도 그거에 만족하고 살아서 지금처럼 잘 벌지 못했을 거다고들 하더라)

 

진짜 실력자는 그가 사는 강남의 고층 아파트나 그가 타는 수입차를 보여 주지 않습니다. 월수입이 얼마이고 자산이 얼마라는 걸 자기 입으로 말하지 않습니다. 실력자는 현혹하지 않습니다. 오랫동안 투자 시장에서 살아 남아 왔다는 걸 그저 증명할 뿐입니다.

 

금리가 낮으면 부동산이 폭등하고 금리가 높아지면 부동산이 하락한다는 것도 정확하지 않다. (금리가 직접적이고 큰 원인이 아니라는 뜻)

 

2021년 월별 아파트 매매 거래를 보면 서울은 1~8월 월별 4~5천 건의 매매 발생. 그러다 9월 3천 후반, 10월 2천 후반, 12월 1천 건대로 떨어짐. 2022년에는 매매거래 집계 최초로 1천 건 미만의 거래량을 기록. 완연한 하락세. 집을 가진 자의 매도 호가가 너무 높아서 매수자가 쫓아갈 수 없는 지경에 이른 것. 하락장 끝 무렵 매매가와 전세가의 갭이 좁아지는 시기가 집을 매수할 시기라고 말씀드렸는데, 반대로 상승장 끝 무렵 매매가와 전세가의 갭이 벌어지는 시기는 집을 사기에는 최악의 시기.

 

가진 자는 가진 자를 욕하지 않습니다. 갖고 싶은 자 역시 가진 자를 욕하지 않습니다. 가질 수 있다는 희망이 없는 사람만이 가진 자를 욕합니다. 희망이 없기에 늘상 폭락만을 외치는 것입니다. 저는 가질 수 있다는 희망이 있기에 아파트에는 사이클이 있으며 폭등 이후 폭락이 찾아온다고 강조하는 것입니다. 폭락이 왔을 때야말로 가지지 못한 자들이 부의 사다리에 첫발을 올릴 때라고 거듭 말씀드리는 것입니다.

 

사이클의 5단계는 하락, 상승 초기, 상승, 조정, 폭등. 폭등 뒤에는 하락이 찾아오고, 하락의 시그널은 신규 분양 단지의 미계약 발생, 이후 미분양 발생입니다. 이 시기에는 거래량 감소와 함께 호가의 변화를 눈여겨 보시면 됩니다. 그리고 가장 강력한 하락의 시그널은 입주 후 미분양입니다. 아파트가 이미 다 지어졌는데도 입주할 사람을 찾지 못한 것이죠. 미계약이 발생한 단지가 어찌어찌 완판됐다 해도, 미계약의 충격은 다음 분양 단지에 영향을 미치며 미분양의 위협이 전염병처럼 퍼지게 됩니다. 미분양의 위협이 누적되면 끝내 입주 후 미분양이라는 하락 시그널의 끝판왕이 등장. 입주 후 미분양이 발생하면 그 어떤 부양책이나 규제 완화로도 돌이킬 수 없는 하락장의 늪이 시작. 여러분이 믿건 안 믿건 상관 없이 하락장에서는 30~40% 할인된 아파트들이 매물로 나옵니다. 30~40%는 평균치일 뿐, 60% 이상 할인된 매물까지도 등장.

 

하락장에서 상승초기로 넘어가는 시점에서는 안 팔려서 할인하는 상품보다 미분양이 발생한 적 없는 신상 아파트가 더 유리합니다. 똑같이 2억원이 올라간다 해도 40% 할인했던 아파트는 원래 가격도 회복 못한 셈이지만, 할인하는 아파트 실매수가보다 조금 더 비싸게 나온 새집은 무려 52%나 상승한 셈이기 때문.

 

상승의 추세를 읽을 때도 입주 미분양 물량이 소진되는 추세를 보며 가늠해야 합니다. 새집인 동시에 빈집이었던 물량이 소진되고 전세가가 슬슬 올라가며 매매가와 갭이 좁혀지는 게 상승이라는 봄날의 햇살이 다가오는 신호입니다.

 

집을 사면 망할 것만 같은 하락장에선 다들 부동산 카테고리의 유튜브에 관심을 뚝 끊게 됩니다. 안타깝지만 정확히 이런 풍경이 몇 년 안에 펼쳐질 것. 대중과 반대로 이때에도 부동산에 대한 관심을 놓지 않으며 시장에 남아있는 사람이 결국 부동산으로 돈을 벌게 되는 건 자명한 사실. (유튜브가 있기 때문에 이젠 다르다 라는 입장에 대한 반박. 인간은 어리석어 같은 실수를 반복한다는 거임)

 

제가 볼 때 분양가 할인, 중도금 무이자, 취득세와 양도세 면제를 기다리겠다는 분이 빠트린 게 있습니다. 바로 시스템에어컨 무상 증정, 베란다 확장 무료, 중개료 무료 등의 옵션입니다.

 

양도소득세는 국세청 소관의 국세이지만, 취득세는 지방자치단체 소관의 지방세입니다. 취득세를 주관하는 과세권자는 광역지방자치단체의 장이죠. 하락장에는 정부와 지방정부가 사이좋게 손을 잡고 취득세를 내립니다. 최저 1%까지 떨어지는 게 기대나 환상이 아니라 엄연히 일어났던 팩트입니다. 상승장의 강력한 규제는 하락장에서 완화되거나 해제됩니다.

 

감나무에서 감을 딸 때 까치밥을 남기듯 조금 더 오를 여지가 있음에도 매도한다면 내 물건을 받는 사람은 매수 후 더 오를 테니 기분이 좋고, 나 역시 매수자를 찾지 못해 전전긍긍할 일 없이 빠르게 팔아서 안도할 수 있으니 서로 이득인 셈입니다. (머리 꼭대기에서 팔려고 하지 말고 어깨에서 팔라는 말)

 

우리나라 부동산 시장이 일본의 전철을 밟을 거라 생각하는 분들이 간혹 있는데, 아파트사이클로 따져보면 결코 그럴 일 없다. 아파트사이클의 심리, 전세가, 분양, 정책이 일본과 완전히 다르기 때문. 일단 집값의 하방 지지선 역할을 하는 전세 제도가 일본에는 없습니다. 폭락 시기에는 전세가 역시 매매가와 함께 하락한다지만, 결국은 하락을 멈춘 전세가가 매매가를 지지하기 때문에 전세 제도가 없는 일본처럼 부동산이 끝없이 추락할 일은 없습니다. 

 

폭등장의 거품이 꺼지고 하락의 계절을 버티면 반드시 투자자를 위한 선물 세트가 찾아옵니다. 그 선물은 바로 미분양, 세금 완화, 저금리입니다. 아파트를 가장 싸게 살 수 있는 3종 선물 세트죠. 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 게 매매의 대원칙입니다. 집값이 영원히 하락할지 모른다는 하락장의 공포 속에서도 반가운 3가지 선물이 여러분을 찾아가면 과감히 기회를 잡으시기 바랍니다.

 

투기시장의 바닥에서 나타나는 현상 - 매수 타이밍

1. 주택 취득세가 인하된다. (지방세인 취득세는 정부의 세금 인하 마지노선)

2. 입주 미분양이 점점 줄어드는 추세를 보인다.

3. 전세난이 주요 이슈가 된다.

4. 매매가와 전세가의 갭 차이가 좁혀진다. (전세가율 상승)