35세, 1억으로 내 아파트 갖기ㅣ정석우ㅣ지금도 유효할까

아파트 구입은 그림의 떡이라고만 생각했던 내게 그것은 현실적으로 가능하며 어떻게 실현하면 되는지를 알려준 너무 너무 고마운 책.

​

2019년에 새 책 내셨던데 그것도 봐야겠다.

​

나는 2년 뒤에 집을 살 것이다.

 

...라고 2020년 1월에 이 책을 읽고 호기롭게 썼구나. 2020년, 2021년 주택 시장에 어마어마한 일들이 일어났다.

하지만 내가 썼던 '2년 뒤'인 2022년, 나는 집을 사기 위해 최선을 다할 것이다. 

 

---

​

빚은 그 자체로 좋은 것도 아니고 나쁜 것도 아니다. 갚을 수 없는 빚이 나쁜 빚이고 갚을 수 있는 빚은 좋은 빚이다. 내 집 마련을 희망하는 실수요자들에게 필요한 것은 ‘갚을 수 있는 빚을 얼마나 낼 수 있는지’에 대한 명확한 사실 인식.

​

첫 집은 아파트가 안전. 시세가 객관적으로 형성되어 있고 거래빈도 높음. 대단지 흔한 면적대(20-30평) 동호수가 많은 아파트.

​

신용대출은 주택구입을 염두에 둔 시점에(첫 계약금 내야 되는 시점에), 연봉의 1~1.5배 범위에서 생활긴급자금 등 명목으로 최대한 받아두는 게 좋음. 입주가 임박한 시점에 주택담보대출과 신용대출을 동시에 신청할 경우 신용대출이 거절당하거나 주택담보대출 한도가 줄어들 수 있음.

​

청약종합저축통장 : 해지 없이도 집값 조달할 수 있으면 해지하지 말고, 이 돈도 아쉬운 상황이면 해지하기. 청약통장보다 중요한 건 주택구입

​

중도금은 매수인과 매도인의 합의사항이므로 최대한 잘 합의하되 최적의 매물이 있는데 매도인의 중도금 요구를 거절할 수 없는 상황이면 매도인의 양해를 구하고 구입하려는 집을 담보로 미리 주택담보대출을 받는 방법 있음. (제3자 명의 담보대출) 매수인이 부담할 위험은 없지만, 목돈을 미리 내고 이자까지 부담하는 셈이기 때문에 재무적으로는 손해. 팁은 이때 중도금으로 1억만 필요하더라도 잔금 때까지 필요한 토탈 금액으로 대출 받을 것. 중도금 내고 남은 돈은 단기예금. 입주 시점에 아파트 명의가 내가 되면 담보제공자/대출명의자도 나로 바뀌어 평범한 상황이 됨

​

LTV

서울 50%

남양주 70%

“내가 보유한 현금 + 신용대출”=아파트 구입 자산

​

내 케이스 : 2년 후 현금 1억 + 신용대출 5천 = 1.5억

1.5억 * 3.3배(LTV 70%) = 경기도 4.95억 아파트 가능 (이론적으로는)

​

KB시세와 실제 매매가 격차가 너무 큰 아파트는 비추. 특정 아파트 단지를 포기하고 싶지 않다면 같은 아파트 단지 저층/고층 여부나 로열동/비로열동 등 일부 조건을 포기하더라도 KB시세와 실제 매매가 격차가 없거나 미미한 매물을 찾는 게 좋음

​

DTI는 30-40% 선을 넘지 않도록 하자

​

초기 상환에 문제가 없다면 원금균등상환방식이 바람직함

​

학군 중에서는 초등학교가 제일 중요함. 중고등학교는 집 가깝다고 진학하는 게 아니기 때문.

​

아파트 구입 후 KB시세가 많이 상승했으몀 주택담보대출 더 큰 금액으로 다시 받아서 신용대출 갚아버리기

​

취득세는 신용카드 무이자할부 5개월 가능. 주택담보대출 신청할 때 직원한테 얘기하고 카드한도 올려놓기

​

세 자녀 이상 다자녀 가구가 아닌 30대 실수요자는 기존 주택 매매 방식으로 첫 집을 먼저 마련한 후 향후 분양아파트 당첨 기회를 엿봐도 늦지 않다

​

아파트 구입 후 실직을 했다면? 신용대출은 만기가 1년이기 때문에 만기도래시점에 새 직장을 구하지 못하면 대출 만기 연장이 어려움. 그래서 신용대출과 주택담보대출을 모두 받아 주택을 구입했다면 신용대출부터 상환하는 게 안전.

​

거치식 대출은 가산금리가 만기 때까지 쭉 붙기 때문에 비추. 첫해부터 원금 갚아나가는 게 좋음

​

양도소득세 : 보유해온 주택을 되팔아 차익이 발생할 경우에 한해 부과됨. 아파트 입주 2년 후 & 매도가격 9억원 이하면 전혀 안 냄.

​